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  • Anthony Caudal

Le rôle du détective privé pour apporter une preuve de mauvaise foi dans le cadre d'un Bail 1948

Locataire ou propriétaire de mauvaise foi dans le cadre d’ un « bail 1948 » , le détective peut vous aider !


En matière de location immobilière, le bail spécifique dit « bail 1948 » est unique notamment dans ses conditions, son régime et aussi ses possibilités de résiliations. Quelles sont les caractéristiques qui lui sont propres et pourquoi est-ce utile de faire appel à une agence de détective privé ?


Les conditions de validité du bail 1948 et son régime particulier


Le bail 1948 est soumis à ces deux conditions principales :


- Ce bail doit d’abord concerner un immeuble construit avant le 1er septembre 1948 et être situé sur une commune d’au moins 10 000 habitants ou limitrophe.


- Les locataires qui bénéficient d’un bail 1948 depuis au moins le 23 décembre 1986, peuvent continuer d’en jouir. Les baux pris après cette date ne bénéficient plus alors de ce régime.


Le régime du bail 1948 est lui aussi particulier sur différents aspects.


Des loyers bas et une durée illimitée !


Tout d’abord, les loyers sont soumis à un plafond réglementaire très bas et qui profite d’avantage aux locataires.


Ensuite, l’autre spécificité dans le régime des baux 1948 réside avant tout dans sa durée.

Sur le papier, le bail peut être à durée limitée ou à durée illimité. Cependant, même pour un bail à durée limité, les locataires sont protégés et peuvent rester dans l’appartement sans aucune durée limitée et sans qu’il n’y ait besoin de rédiger un nouveau bail.



L’OBLIGATION DE VIVRE VRAIMENT DANS LE LOGEMENT AU MOINS 8 MOIS DANS L’ANNÉE CIVILE


Le locataire doit habiter l’appartement au moins 8 mois dans l’année civile (sauf exceptions liées par exemple à l’activité professionnelle ou à la santé) sous peine de résiliation. Le bailleur pourra donc exercer son droit à congé pour reprendre le logement en proposant un nouveau logement pour les locataires dans les mêmes conditions.


Notre intervention en tant que détective privé dans le cadre du contentieux lié à un bail 1948


2 types de contentieux et donc d’interventions existent :


- Soit en cas d’abus du locataire.

- Soit en cas d’abus du propriétaire.


Abus par le locataire de son droit au maintien dans les lieux.


Le bail 1948 étant par nature en faveur du locataire, notamment au niveau des prix plafonnés, celui-ci peut ainsi être tenté de faire jouer son droit au maintien dans les lieux sans même en respecter les conditions.


En effet, le locataire a pour obligation d’y habiter au moins huit mois dans l’année, sauf exceptions liées à l’activité professionnelle et à la santé.


La résiliation par le bailleur se fait alors par l’apport de la preuve d’une insuffisance d’occupation et l’intervention d’un détective peut ainsi être déterminante.


Le détective va alors rechercher si le logement est régulièrement habité par le locataire.


Ce que dit la loi :


En effet, l’article 10 de la n° 48-1360 du 1er septembre 1948 dispose : « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 …. Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre… »


Abus par le propriétaire de son droit à congé.


À l’inverse, l’intervention du détective peut également être aussi bénéfique pour le locataire dans le cas où un propriétaire abuserait de son droit à congé.

Un propriétaire pourrait vouloir récupérer son bien par ce biais sans même en respecter les conditions.


L’intervention du détective visera donc à déterminer si ce propriétaire utilise bien son droit à congé pour en faire son logement principal, celui de son époux ou celui d’un de leurs ascendants ou descendants.


Les tribunaux français sanctionnent régulièrement le congé pour reprise dès lors que le logement en question demeure inoccupé trop longtemps après le départ du locataire.


En effet, la jurisprudence française estime que le bénéficiaire du congé pour reprise (c'est-à-dire le bailleur lui-même ou une personne de sa famille) doit forcément habiter dans le logement dans un délai raisonnable et pour une durée qualifiée de sérieuse.


La loi ne prévoit pas de délai précis et la jurisprudence apprécie au cas par cas. On estime que ce délai doit s'entendre de quelques semaines à quelques mois (voir un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 7 janvier 1998). Par contre, une reprise qui intervient deux années après le départ du locataire est considérée comme frauduleuse mais encore faut-il le démontrer (Cour d'appel de Nîmes, 15 janvier 2008).


Si la reprise n'est effective que pour une durée très courte, le congé sera également considéré frauduleux. De nouveau, il n’existe aucune durée d'occupation minimale prévue par la loi mais la jurisprudence a déjà considéré que la reprise pour une durée d'occupation de cinq mois satisfait aux exigences légales (voir la décision de la Cour d’Appel de Toulouse du 23 juin 1998).


Attention, la mise en vente d'un appartement libéré à la suite d'un congé avec reprise pour habiter caractérise également une fraude (Cass. civ. 3e, 12 octobre 2004).


Bien que voué à disparaitre, le régime du bail 1948 fait toujours naitre des contentieux dans lesquelles l’intervention d’un détective privé peut être décisive pour apporter des preuves nécessaires à vos prétentions, que vous soyez propriétaire ou locataire !


N’hésitez pas à contacter Anthony CAUDAL pour plus de renseignements et précisions sur nos possibilités d’interventions.


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